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Golden Visa

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Disclaimer: Não obstante a informação transmitida ser atualizada e rigorosa, trata-se de um conjunto de informações com carácter meramente indicativo, não constituindo um parecer jurídico pelo que se recomenda o recurso a profissionais devidamente qualificados sempre que se mostre necessário.

INTRODUÇÃO

Face à crescente procura de que o mercado imobiliário português tem sido alvo, potenciada pelos regimes dos chamados “Vistos Gold” e “Residentes Não Habituais”, apresentamos uma breve abordagem aos veículos de investimento mais utilizados em Portugal, aos impostos mais significativos que se aplicam à atividade imobiliária e, por fim, dedicar-nos-emos concretamente ao regime dos vistos gold e ao regime dos residentes não habituais.


I - VEÍCULOS DE INVESTIMENTO

Importa preliminarmente referir que não existe no ordenamento jurídico português qualquer restrição à aquisição de bens imóveis. Ou seja, o título do direito de propriedade pode ser adquirido por qualquer entidade, nacional ou estrangeira, pública ou privada, coletiva ou singular, desde que devidamente munida da denominada “personalidade jurídica”. De igual forma, também não existe qualquer restrição à aquisição, detenção e venda de participações sociais em sociedades imobiliárias.

Os veículos de investimento mais adequados ao exercício da atividade imobiliária são os seguintes:

  1. Sociedade imobiliária – Trata-se uma pessoa coletiva de direito privado, que se mostra eficaz e adequada à promoção, exploração e detenção de imóveis. Em Portugal, as principais sociedades comerciais são as seguintes:
    1. A sociedade anónima (SA) constitui o tipo societário característico das empresas portuguesas de maior dimensão. O seu capital social é dividido em acções, ao portador ou nominativas, devendo observar um mínimo equivalente a € 50.000, e ter inicialmente, pelo menos, 5 acionistas. A transmissão de ações não está sujeita a forma especial, embora possa estar sujeita a restrições. Na sua forma mais comum, os órgãos sociais das SA são a Assembleia Geral, o Conselho de Administração e o Fiscal Único, devendo este ser um Revisor Oficial de Contas.
    2. A sociedade por quotas (Lda) constitui o tipo societário mais utilizado em Portugal, correspondendo à estrutura típica das pequenas e médias empresas em virtude de ter menores exigências de capital inicial, menores custos, de ter uma maior simplicidade de funcionamento e de estrutura, e do maior controlo assegurado aos sócios. A transmissão de quotas está sujeita a forma escrita e o seu registo junto da Conservatória do Registo Comercial é obrigatório. O seu capital social é dividido em quotas e não está sujeito a qualquer mínimo legal, podendo ser constituídas com apenas um sócio (pessoa individual ou coletiva). A identidade dos respetivos sócios e o valor da sua quota é informação sujeita a registo junto da Conservatória do Registo Comercial, sendo de acesso público. Na sua forma mais comum, os órgãos sociais destas sociedades são a Assembleia Geral e a Gerência.

      Para ambos os tipos de sociedade, quer o processo de constituição quer a manutenção da sua estrutura constituem processos bastante simples, desburocratizados e de fácil tratamento.
  2. Sociedade imobiliária coletada para revenda – Este veículo assume todas as características previstas para as sociedades imobiliárias expressas na alínea a) anterior podendo ser constituída através de qualquer uma das formas acima referidas. No entanto, a sua particularidade reside no facto de se no ano transato tiver sido realizada uma aquisição ou venda de imóveis, poderem gozar do benefício fiscal de isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) durante 3 anos. Este benefício possibilita que estas sociedades adquiram imóveis não pagando o respetivo IMT, desde que declarem que o imóvel se destina a “revenda”, gozando assim de 3 anos contados da data da aquisição, para realizar a revenda do mesmo, pagando o imposto o novo comprador, que, por sua vez, não o pode destinar a revenda. O imposto será, no entanto, devido pela sociedade imobiliária coletada para revenda nas seguintes circunstâncias:
    1. Se o imóvel não for revendido no prazo de 3 anos;
    2. Se, não obstante não tiver decorrido o prazo de 3 anos, for dado ao imóvel um destino diferente;
    3. Se o imóvel for revendido no prazo de 3 anos e o comprador destinar o mesmo para revenda.
  3. Fundo de investimento imobiliário (FII) – Trata-se de um património autónomo que resulta da agregação e aplicação de poupanças de entidades individuais e coletivas em valores imobiliários ou equiparados, administrado por sociedades gestoras especialmente qualificadas para o efeito, independentes dos titulares do fundo. Trata-se de um veículo de investimento geralmente utilizado na realização de investimentos avultados, e não para a aquisição de imóveis para gozo pessoal.

    Sucintamente, os fundos de investimento imobiliário são subscritos através de unidades de participação (UP´s), que constituem as partes representativas do investimento realizado. Pode tratar-se de fundos abertos sempre que constituídos por UP´s em número variável em função da subscrição realizada, aumentando ou diminuindo consoante as correspondentes participações são subscritas ou resgatadas, ou de fundos fechados, sempre que as suas UP´s sejam fixas e estabelecidas no momento de emissão, podendo eventualmente existir um aumento de títulos em condições pré-definidas no regulamento de gestão. Os fundos fechados podem ainda ser de subscrição pública, ou de subscrição particular.

    A constituição de um FII está sujeita a autorização da CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) – entidade que regula e supervisiona os mercados de valores mobiliários e instrumentos financeiros derivados (tradicionalmente conhecidos como “mercados de bolsa”) e a atividade de todos os agentes que neles atuam, e depende da apresentação de requerimento subscrito pela sociedade gestora, acompanhado dos projetos do regulamento de gestão, dos contratos a celebrar com o depositário, bem como dos documentos comprovativos de aceitação de funções de todas as entidades envolvidas na atividade do FII. O FII deverá, no prazo de um ano contado da respetiva constituição, ter um património sob gestão mínimo equivalente a € 5.000.000, sob pena de a CMVM poder revogar a autorização de constituição concedida. O regulamento de gestão, que deverá ser elaborado e mantido atualizado pela sociedade gestora, tem de conter os elementos identificadores do FII, da sociedade gestora e do depositário, e ainda os direitos e obrigações dos participantes, da sociedade gestora e do depositário, a política de investimentos do FII e as condições da sua liquidação.

    Os FII devem suportar vários encargos e despesas envolvidos na sua constituição e administração (para além, naturalmente, daqueles inerentes aos negócios imobiliários em causa), destacando-se designadamente os seguintes: (a) taxas devidas à CMVM; (b) comissões devidas à sociedade gestora e ao depositário; © honorários devidos pelas avaliações dos imóveis obrigatórias por lei; e (d) honorários devidos pelas auditorias às contas dos FII que sejam legalmente exigíveis.
  4. Sociedades estrangeiras: Tal como acima referido, uma sociedade sediada num país estrangeiro pode adquirir imóveis ou participações sociais em Portugal com total liberdade. De referir, no entanto, que o regime fiscal varia consoante a nacionalidade da sociedade, nomeadamente no que diz respeito às denominadas sociedades “offshore”, cujo regime fiscal aplicável é claramente mais gravoso. Os denominados paraísos fiscais encontram-se elencados na “lista negra” aprovada pela Portaria 150/2004, de 13 de Fevereiro, e alterada pela Portaria 292/2011, de 8 de Novembro, que discrimina os territórios sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável. Ainda assim, existem países/regiões, não abrangidas por estas portarias, que poderão revestir-se de enorme utilidade.

II - ENQUADRAMENTO FISCAL

a) Aquisição de Imóveis: regra geral, e não sendo aplicável nenhuma das isenções tipificadas na lei, a aquisição de imóveis está sujeita ao pagamento de dois impostos distintos – IMT e IS – que abordaremos de seguida.

v Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) – O IMT é um imposto que recai sobre as transmissões onerosas de imóveis ou figuras similares como tal classificadas na lei, e incide sobre o preço do imóvel ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) do mesmo, consoante o que for mais elevado. Regra geral, este imposto deve ser pago antes da celebração do contrato de aquisição do imóvel.

Taxas de IMT - Regra geral, as aquisições onerosas de imóveis estão sujeitas a IMT, à taxa de 6,5%, se estiverem em causa prédios urbanos, incluindo terrenos para construção, e de 5%, se estiverem em causa prédios rústicos. Caso se trate de imóveis destinados exclusivamente a habitação, ou exclusivamente a habitação própria e permanente, a taxa aplicável será progressiva, sendo que acima de determinado valor é fixada em 6%. A taxa de IMT será de 10% sempre que se trate de aquisições ou figuras similares por parte de entidades sediadas em centros off shore (incluídos na lista negra), conforme supra referido.

Ø prédios urbanos ou lotes de terreno para construção: 6,5%

Ø prédios urbanos exclusivamente destinados a habitação: 6% (até € 550.836,00, aplica-se taxa progressiva)

Ø prédios urbanos exclusivamente destinados a habitação própria e permanente: 6% (até € 574.323,00, aplica-se taxa progressiva, sendo que até € 92.407 estão isentos)

Ø prédios rústicos: 5%

Ø quaisquer imóveis adquiridos por sociedades off shore incluídos na lista negra: 10%

Exemplo: Em 2014, a aquisição de um imóvel exclusivamente destinada a habitação, pelo preço de € 500.000,00 que não goze de nenhuma das isenções previstas na lei, está sujeita ao pagamento de IMT no montante de € 28.964,75.

Isenções de IMT – Estão tipificadas na lei diversas situações às quais pode ser aplicada a isenção do pagamento do IMT devido, umas com caráter automático, outras dependentes de autorização ou reconhecimento pela Administração Fiscal. Dentro destas isenções, destacamos as seguintes:

(i) As aquisições de prédios individualmente classificados como de interesse nacional, de interesse público ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável;

(ii) As aquisições de imóveis situados nas regiões economicamente mais desfavorecidas, quando efetuadas por sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial, que os destinem ao exercício, naquelas regiões, de atividades agrícolas ou industriais consideradas de superior interesse económico e social;

(iii) As aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que no prazo de 2 anos a contar da data da aquisição, o adquirente inicie as obras.

(iv) As aquisições de prédio urbano ou fração destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado em Área de Reabilitação Urbana;

(v) As aquisições de prédios ou de frações autónomas com destino à instalação de empreendimentos qualificados de utilidade turística, nos termos da respetiva legislação;

vi) As aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda € 92.407,00;

vii) As aquisições de imóveis por sociedades colectadas para revenda, conforme acima referido.

De referir, ainda, que são reduzidas para metade as taxas de IMT aplicáveis aos imóveis adquiridos ou integrados em fundos de investimento imobiliário abertos ou fechados de subscrição pública que se constituam e operem de acordo com a legislação nacional.

v Imposto do Selo (IS) – Trata-se de um imposto aplicável a determinados atos e contratos previstos numa tabela geral que se encontra anexa ao Código do Imposto do Selo. O Imposto do Selo na aquisição de imóveis apresenta, regra geral, uma taxa fixa de 0,8%, a qual é aplicável independentemente do tipo, natureza ou nacionalidade do veículo ou do negócio em causa. Este imposto deve ser pago antes da celebração do contrato de aquisição do imóvel, e incide sobre o preço do negócio, ou sobre o VPT, consoante o que for mais elevado.

Ø Imposto do Selo: 0,8%

b) Detenção de Imóveis: regra geral, e não sendo aplicável nenhuma das isenções tipificadas na lei, a detenção de imóveis fica sujeita ao pagamento de determinados impostos, taxas ou encargos – IMI, IS, encargos de condomínio e TCE - que abordaremos de seguida.

v Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) - Em Portugal, a detenção de imóveis gera como encargo fiscal base o pagamento do IMI. O IMI é um imposto anual que incide sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis (VPT), o qual é calculado pelos serviços de finanças tendo em conta determinados critérios previstos na lei (em especial, a respetiva a área, localização e elementos de conforto), e que é devido pelos respetivos proprietários a 31 de Dezembro de cada ano. O IMI é, regra geral, pago em três prestações, nos meses de Abril, Julho e Novembro do ano seguinte àquele a que diz respeito.

Taxas de IMI - Atualmente, as taxas de IMI variam entre 0,3% e 0,5% do VPT do imóvel, para os prédios urbanos, nos quais se incluem os terrenos para construção. Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, fixam a taxa a aplicar em cada ano, dentro dos intervalos previstos.

Quanto aos prédios rústicos, a taxa a aplicar está fixada em 0,8% do VPT.

Quanto aos imóveis detidos por sociedades off shore incluídas na lista negra, são tributados à taxa de 7,5% independentemente da sua natureza, rústica ou urbana. As taxas referidas para os prédios urbanos são elevadas, anualmente, ao triplo nos casos de prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano e de prédios em ruínas.

[P]Ø prédios urbanos

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